부동산 NPL 조각투자

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부동산 NPL(부실채권)에 일반 투자자들이 투자할 수 있는 조각투자 플랫폼이 곧 등장할 예정입니다. 부동산 시장이 어려운 지금 부실채권 조각 투자는 대안이 될 수 있을지, NPL 조각투자의 개념과 장단점에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

 

 

 

부동산 NPL이란?

 

NPL: 연체된 부동산 대출채권

NPL은 통상적으로 3개월 이상 연체된 대출채권을 말합니다. 이 NPL에는 물적 담보의 유무에 따라 2가지로 나뉩니다. 

1. 담보부 부실채권: 부동산과 같은 물적 담보가 있는 부실채권
2. 무담보부 부실채권: 담보가 없는 부실채권

오늘 알아볼 NPL 부동산 투자란 부동산을 담보로 한 부실채권에 투자하는 것을 이야기합니다. 그리고 부동산 NPL 투자 방식 중 조각투자란 부실채권 부동산을 신탁하고 발행한 수익증권을 토큰증권(ST)으로 만들어 일반인도 조각투자가 가능하도록 한 것입니다. 

 

이 조각투자 방식을 활용하면 일반 투자자도 고수익 NPL 부동산에 5천 원, 1만 원 단위의 소액으로도 투자가 가능해지기 때문에 미리부터 많은 관심을 모으고 있습니다. 

 

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NPL 투자 방식 3가지

 

 

개인투자자의 부동산 NPL 투자 방법

집에 빨간딱지가 붙었던 경험 있으신가요? 저는 어릴 적 집 가구에 온통 빨간딱지가 붙었던 적이 있습니다. 그땐 그게 무슨 의미인지 몰랐지만, 결국 집의 소유자가 집을 구매할 때 지었던 채무를 이행하지 못했을 때 채권자가 부동산에 대해 압류한 상황인 것이죠.

 

즉, 담보부 부실채권의 대표적인 사례는 이처럼 돈을 빌려준 금융회사의 대출 채권으로부터 발생합니다. A은행이 집을 사겠다는 B 씨에게 그 집을 담보로 대출을 해주면서 A은행의 '근저당권'을 담보로 설정하는데요. 만약 B 씨가 채무를 제때 이행하지 못해 대출채권이 부실화되면 A은행은 B 씨의 집을 임의경매나 채권 경매 등을 통해 자금을 회수합니다. 

 

이런 NPL 부동산 투자에는 3가지가 있습니다. 

1. 단순경매투자
2. 배당투자
3. 유입투자

현행 대부업법 등으로 인해 개인투자자는 NPL 부동산에 투자하고 싶어도 위 3가지 방법 중 '단순경매투자'만 가능한 상태였습니다. 다만, 앞으로 등장할 NPL 부동산 조각투자 플랫폼들은 개인투자자들도 '유입투자' 방식으로 소자본 부동산 투자를 할 수 있도록 금융규제 샌드박스의 문을 두드리고 있습니다.

 

 

조각투자 플랫폼 샌드박스 신청

대표적인 플랫폼으로 '프루토스 티오' 앱이 있습니다. NPL 투자를 할 때 수반되는 권리분석, 하자 제거, 입찰 등 번거로운 업무를 전문가가 대신 수행해 주어 일반인이 투자에 접근하기 편리하다는 장점이 있습니다 

 

 

현재까지는 일반인이 NPL에 투자하려면 낙찰을 전제로 채권자와 개별 약정하는 우회 투자방식인 '채무인수약정'과 같은 비정상적인 채권매입 방법을 이용할 수 없었습니다. 앞으로 생겨날 부동산 NPL 조각투자 플랫폼들은 이러한 정보의 비대칭성과 낮은 투자접근성을 해결하고 편리한 투자가 가능하도록 시장을 혁신할 것으로 보입니다.

 

 

높은 기대수익률

부실채권은 안전 마진 존재

개인이 NPL 부동산 투자를 할 경우 일반적인 부동산 투자보다 더욱 높은 수익률을 기대할 수 있을 것으로 사료됩니다. 기존에 부동산에 간접투자를 하게 되면, 부동산 기초자산 조달 등 운영 비용 등에 따라 공모가액이 시장가액보다 높게 책정되는 경우가 많습니다. 그렇다 보니, 부동산 시장이 상승하지 않으면 투자 수익을 기대하기 어렵습니다. 

 

지금처럼 부동산 시장이 급등락을 반복하고, 장기간 고금리 시대가 예상됨에 따라 또 어떻게 변할지 모르는 상황에서 시장 상승을 기대하기란 쉽지 않습니다. 

 

반면, NPL 조각투자를 통해 부동산을 구매할 경우 부실채권이기 때문에 경매나 공매 시장에서 부동산 기초자산을 조달하기 때문에 더욱 저렴하게 조달 가능합니다. 따라서, 시장가액보다 낮게 책정되는 낙찰가액 덕분에 안전마진 구간이 존재하는 것이죠. 

 

실제로 부동산 경매시장에서 낙찰가율은 70~80%대에서 이뤄집니다. 낙찰받는 즉시 부동산 구매가격이 시장가격보다 20% 이상 낮기 때문에 그만큼의 안전마진 구간을 확보하고 투자가 가능하다는 장점이 있습니다. 이 외 적극적인 부동산 가치개선을 통해 추가적인 수익 실현도 불가능하지 않습니다. 

 

 

 

 

개인투자자가 얻는 장점

NPL 채권을 확보하면 개인투자자도 채권자 지위를 이용해 경매나 공매에 참여할 수 있으며, 그럼 보다 저렴한 가격에 낙찰을 받을 수 있습니다. 

 

또한, 기존 부동산 간접투자와 비교했을 때 투자할 수 있는 물건도 더욱 다양합니다. 기존에는 중대형 오피스나 상업용 빌딩 등 제한적이었다면 NPL 부동산 투자는 훨씬 다양한 부동산 상품을 제공하는 것은 물론 상황에 맞게 유연한 투자도 가능합니다. 

 

아직 확실하게 개인이 부동산 부실채권에 소액으로 투자할 수 있기까지 시간이 걸리겠지만, 최근 토큰증권을 제도권으로 편입시키려는 움직임과 함께 조각투자 플랫폼들이 속속들이 되살아나면서 충분히 기대해 볼 수 있는 새로운 부동산 투자 방법으로 떠오르고 있습니다.